離婚時の住宅ローンはどうなる？売却・住み続ける・名義変更の選び方｜フロー図でわかる【財産分与/費用/メリット/デメリット/手続き/注意点】

離婚時の住宅ローンはどうなる？売却・住み続ける・名義変更の選び方

離婚を考え始めたとき、多くの方が最初にぶつかる壁が「住宅ローンが残った家をどうするか」という問題です。「離婚 住宅ローン」で検索してこの記事にたどり着いたあなたも、名義のこと、残債のこと、財産分与のことが頭の中で絡まり合っているのではないでしょうか。

本記事では、不動産仲介歴8年・700名以上のお客様の住まいのご相談をお手伝いしてきた株式会社住援代表・辻祥平の監修のもと、離婚時の住宅ローン整理について仲介の現場で見てきたことまで踏み込んで解説します。

本記事のポイント

まずは結論から。よくある8つの疑問に一問一答で答えます。

【監修者カード】
株式会社住援 代表取締役社長 辻祥平／不動産仲介歴8年・700名以上のお客様の住み替え・賃貸・投資のご相談をお手伝いしてきました。「家族に勧められない物件は提案しない」がモットー。

離婚時の住宅ローンの基本知識

離婚しても住宅ローン契約は自動的に変わらない

結論から言うと、離婚しても住宅ローン契約は変わりません。ここを誤解している方は少なくありません。

住宅ローンは「あなた（債務者）」と「銀行（債権者）」の契約です。離婚は「あなた」と「配偶者」の間の出来事にすぎません。夫婦間で「家は妻に渡す」「ローンは夫が払う」と合意しても、銀行に対しては何の効力もないのです。

たとえば夫名義のローンで、離婚後に妻が住み続けるケース。夫婦間の約束がどうであれ、銀行から見れば返済義務者は夫のまま。夫が払わなくなれば、銀行は担保である家を競売にかけることができます。

さらに注意したいのが、多くの住宅ローン契約には「本人または家族が居住すること」という条件が付いている点です。名義人が退去して元配偶者だけが住む状態は、厳密には契約違反にあたる可能性があります。最悪の場合、残債の一括返済を求められるリスクもゼロではありません。

「離婚 家 どうする」と悩んだら、まず「銀行との契約が最優先で存在する」という大前提を押さえてください。

最初に確認すべき3点：不動産名義・ローン契約内容・残債と査定額

離婚時の住宅ローン整理は、感情論の前に事実確認から始まります。確認すべきは次の3点です。

確認事項	確認方法	取得書類・場所
①不動産の名義（単独か共有か）	登記事項証明書を取得	法務局（オンライン申請可・1通600円程度）
②ローンの契約内容	金銭消費貸借契約書を確認	契約時の書類一式／不明なら借入先の銀行に照会
③残債と家の査定額	返済予定表＋不動産会社の査定	銀行発行の残高証明書・返済予定表／不動産会社の無料査定

①の登記簿では「所有権が誰にあるか」「共有ならその持分割合」「抵当権（銀行が担保として設定する権利）の内容」がわかります。

②では、単独名義か、ペアローンか、連帯債務か、連帯保証人は誰か、を確認してください。契約形態によって取るべき対策がまったく異なります（詳しくは次のH2で解説します）。

③は「離婚 家 査定」で調べる方が多いポイントです。査定は1社ではなく複数社から取るのが基本です。会社によって数百万円の差が出ることは珍しくありません。

オーバーローンとアンダーローンの違いが全判断の分岐点

3点の確認が終わったら、次はいよいよ判定です。家の査定額とローン残債、どちらが大きいか。これがすべての分岐点になります。

状態	意味	取れる選択肢
アンダーローン	家の価値 ＞ ローン残債	売却して残債完済＋余剰金を財産分与／住み続けも選びやすい
オーバーローン	家の価値 ＜ ローン残債	通常売却には自己資金の補填が必要／任意売却／住み続けて返済継続

アンダーローンなら話はシンプルです。売れば残債を完済でき、手元に残ったお金を夫婦で分ければ清算完了。選択肢が広く、揉めにくいパターンです。

問題はオーバーローン。「オーバーローン 離婚 売れない」と検索される通り、売却額でローンを完済できないため、銀行の抵当権を外せず通常の売却ができません。差額を貯金で埋めるか、任意売却（後述）を検討するか、あるいは誰かが住み続けて払い続けるか。判断が一気に難しくなります。

築浅で購入した家は、諸費用分だけオーバーローンになっていることがあります。まずは正確な数字を把握しましょう。

財産分与と住宅ローンの関係（負債は分与対象か）

「離婚 住宅ローン 財産分与」で気になるのが、「ローンという借金も折半されるのか？」という点でしょう。

結論：負債そのものは財産分与の対象になりません。財産分与は婚姻中に築いた「プラスの財産」を分ける制度であり、裁判所が「借金を半分ずつ背負え」と命じることは原則ありません。

ただし実務では、家の価値からローン残債を差し引いた「純資産」を分けるのが一般的です。

• 例：査定額5,000万円・残債3,500万円 → 純資産1,500万円を原則2分の1ずつ（各750万円）分与
• オーバーローンの場合 → 家の純資産はゼロ扱い。分与対象財産としてはカウントされないのが通例

なお、財産分与の割合は専業主婦（主夫）でも原則2分の1です。「収入がなかったから権利がない」ということはありません。

【監修者の本音コメント｜辻 祥平】

私の現場では、このことを知らずに契約し、売る時に困る、というご相談は珍しくありません。元パートナーとこじれるご相談もあります。共通しているのは、「その話は聞いていなかった」という点です。

ペアローンには、住宅ローン減税が二人分使える、金額を大きく組めるといったメリットもあります。ただ、このことを知らずに組むと大変です。

ペアローンを決して否定しているわけではありません。結婚でお互いに誓い合い、これから共に頑張ろうという形で組むものとして、私はとても良いとも思います。ただ、事前にしっかり知っておくことが大事です。

離婚時の住宅ローン契約パターンの種類と特徴

離婚時の対応は、ローンの契約形態によってまったく変わります。まず自分たちがどのパターンかを特定してください。主なパターンは4つです。

契約パターン	債務者	離婚時の主なリスク	解消の難易度
単独名義	夫または妻の1人	非名義人が住む場合の滞納リスク	★☆☆（比較的シンプル）
ペアローン	夫婦それぞれが債務者	相手のローンの連帯保証を相互に負担	★★★（難しい）
連帯債務型	主債務者＋連帯債務者（夫婦2人で1本）	離婚しても両者に全額の返済義務	★★★
連帯保証型	債務者1人＋配偶者が連帯保証人	保証人は離婚しても外れない	★★☆

単独名義（夫または妻のみ）の場合

夫（または妻）が1人でローンを組み、配偶者は契約に関与していないパターンです。4類型の中では最もシンプルです。

• 名義人が住み続ける → そのまま返済継続でOK。手続きはほぼ不要
• 名義人が出ていき、非名義人が住む → 前述の「契約のねじれ」が発生。要注意
• 売却する → 名義人の意思で売却可能（ただし財産分与の協議は必要）

注意点は、配偶者が「収入合算」や「連帯保証」で契約に関わっていないか、契約書で確認すること。「単独名義だと思っていたら妻が連帯保証人だった」というご相談は珍しくありません。

ペアローン（夫婦別々に借入）の場合

「ペアローン 離婚 どうなる」は近年、検索が急増している論点です。ペアローンとは、夫婦がそれぞれ別々にローンを組み、互いに相手のローンの連帯保証人になる契約形態。1つの家に2本のローンと2つの抵当権が付きます。

離婚時に厄介なのは以下の点です。

• 離婚しても2本のローンはそのまま。それぞれが完済まで返済義務を負う
• 互いの連帯保証も外れない。元配偶者が滞納すれば自分に請求が来る
• 家は共有名義のため、売却には両者の合意が必須。片方が拒否すると売れない
• 一方が家を取得するには、相手の持分買取＋相手ローンの一括返済（or 借り換え）が必要で、高額の資金力が求められる

共働き世帯の増加で、都市部の高価格帯物件ではペアローンを選ぶ世帯が増えているといわれます。借入可能額を大きくできるメリットの裏で、離婚時の解消コストが重くなりやすい契約形態であることは知っておくべきです。

連帯債務型の場合

連帯債務型は、1本のローンに対して夫婦2人が対等に「全額の」返済義務を負う形態です。フラット35の収入合算などで使われます。

「離婚 連帯債務 解消」と検索される通り、この形態の解消も簡単ではありません。

• 離婚しても連帯債務は解消されない。銀行から見れば2人とも「全額」の債務者
• 主債務者が払わなければ、連帯債務者に全額請求が来る（半分ではありません）
• 解消するには、単独名義への借り換え、または代わりの連帯債務者・追加担保の提供などで銀行の承諾を得る必要がある

ペアローンとの違いは、ローンが「2本」か「1本」か。ただし離婚時の身動きの取りにくさは大差ありません。

連帯保証型の場合

債務者は1人（例：夫）で、配偶者（例：妻）が連帯保証人になる形態です。収入合算の一種としてよく使われます。

「離婚 住宅ローン 連帯保証人 外れる」の答えは、残念ながら離婚では外れないです。保証契約の相手は銀行であり、夫婦関係の解消とは無関係だからです。

連帯保証人を外す現実的な方法は次の3つです。

1. 借り換え：債務者が別の銀行で単独借り換え → 元の契約が消滅し保証も消える
2. 代替保証人の提供：親族など同等の資力を持つ人を立てて銀行と交渉
3. 売却して完済：ローン自体をなくす、確実性の高い方法

いずれも銀行の審査・承諾が前提です。「離婚協議書に『保証は外す』と書いたから大丈夫」は通用しないので、注意してください。

【監修者の本音コメント｜辻 祥平】

ペアローンは、借入額を伸ばせる魅力が確かにあります。ただ、離婚で解消するときは、借り換えの諸費用や代償金で、数百万円単位のお金が動くことがあります。

ペアローンは、組むのは簡単です。解くのが大変なのです。これから組む方も、今お悩みの方も、まずは契約書で自分たちの形態がどれなのかを確かめてください。そのうえで、FPや弁護士を交えて解消コストを試算しておく。ここまでやって初めて、安心して判断できると私は思います。

離婚後の住まいと契約のポイント（住み続ける場合の選択肢）

「子どもの学区を変えたくない」「住み慣れた家を手放したくない」——「離婚 持ち家 妻 住み続ける」という検索が多いように、売却せず住み続ける選択を望む方は少なくありません。ここでは居住パターン別のリスクと実務を解説します。

居住パターン	契約との整合性	主なリスク	リスク度
名義人本人が住み、自分で返済	問題なし	返済負担の継続のみ	低
非名義人（妻）が住み、元夫が返済	契約違反の可能性	滞納→差し押さえ→退去／一括請求	高
借り換えで名義変更して住む	問題なし	審査ハードル・諸費用負担	低〜中
夫婦間売買・親族借り換えで住む	条件次第	融資が付きにくい・税務リスク	中

名義人本人が住み続けてそのまま返済するケース

最もシンプルなパターンです。夫名義の家に夫が住み続け、夫が払い続ける。銀行との契約に変更がないため、金融機関への手続きは基本的に不要です。

ただし夫婦間では整理すべきことがあります。

• 家がアンダーローンなら、純資産の半分に相当する代償金を相手に支払うのが原則
• 共有名義の場合は、相手の持分を財産分与や買取で自分に移す登記が必要
• 相手が連帯保証人・連帯債務者なら、その解消（借り換え等）を検討する

「自分名義だから何もしなくていい」と放置すると、財産分与や保証の問題が後から噴き出します。

名義人でない側（妻）が住み、元配偶者が返済するケースの危険性

「住宅ローン 名義 夫 離婚後 妻が住む」——この形は、養育費代わりに元夫がローンを払い続けるパターンとしてよく選ばれます。しかし、ハッキリ言ってトラブルになりやすい選択肢です。

危険性は3つあります。

1. 滞納リスク：元夫が再婚・転職・病気などで支払えなくなれば、家は差し押さえ→競売へ。住んでいる妻子は退去を迫られます。「元夫 住宅ローン 滞納 家」という検索が絶えないのは、これが実際に起きているからです。
2. 契約違反リスク：前述の通り、名義人が住んでいない状態は居住条件違反にあたる可能性があり、発覚すれば一括返済を求められる恐れがあります。
3. 無断売却リスク：家の所有権が元夫にある以上、元夫は法律上、家を売る権利を持ちます。妻の同意なく売却の手続きを進められてしまう可能性すらあるのです。

このパターンを選ばざるを得ない場合は、少なくとも後述の公正証書の作成と、可能なら所有権の妻への移転（ローン完済後に移す旨の合意を含む）を検討してください。

借り換えによる名義変更の実務（審査基準・必要年収・流れ）

「離婚 住宅ローン 名義変更」の実務的な方法は、多くの場合借り換えです。住み続けたい側が新たにローンを組み、既存ローンを完済して名義を一本化します。

流れは次の通りです。

1. 住み続けたい側が金融機関に借り換えを申込み
2. 審査（年収・勤続年数・信用情報・物件評価）
3. 承認後、新ローン実行 → 旧ローン完済 → 抵当権の抹消・再設定
4. 所有権移転登記（財産分与を原因とする移転）

審査のハードルは通常の住宅ローンと同等かそれ以上です。目安として、返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）が30〜35%以内に収まる年収が求められます。たとえば残債3,000万円・35年・金利1%台なら、年収400万円前後が一つのラインです（金利や審査の基準は金融機関によって違うため、借り換え先の金融機関でご確認ください）。

「専業主婦 借り換え」が難しいのはこのためです。安定収入がなければ審査には通りません。パート収入のみの場合も、正社員転職後に再挑戦する、といった時間軸の設計が必要になります。

借り換えできない場合の代替策（家賃契約・夫婦間売買・親族借り換え）

借り換え審査に通らない場合の代替策も紹介します。いずれも一長一短です。

• 元夫と賃貸借契約を結ぶ：妻が元夫に家賃を払い、元夫がローン返済に充てる形。ただし銀行が賃貸利用を認めないことが多く、契約違反リスクは残ります。
• 夫婦間売買：妻が家を買い取る形。ただし親族間・元夫婦間の売買には住宅ローンが付きにくく、現金または特殊なローン商品が必要になりがちです。
• 親族による借り換え：妻の親などが資金を出す、または債務を引き受ける方法。資力ある親族がいれば有効ですが、贈与税の扱いに注意が必要です。

どの方法も個別性が高いため、税理士・FP・弁護士など専門家への相談を強くおすすめします。

取り決めは公正証書に残しておく（強制執行認諾文言つき）

住み続ける選択をした場合、夫婦間の取り決めは公正証書にしておくことをおすすめします。「離婚 住宅ローン 公正証書」は必修論点です。

公正証書とは、公証役場で公証人が作成する公文書のこと。ポイントは「強制執行認諾文言（支払いを怠ったら直ちに強制執行に服する旨の条項）」を入れることです。これがあれば、元配偶者が支払いを怠った際、裁判を経ずに給与や財産の差し押さえが可能になります。

記載すべき主な項目は以下の通りです。

• 誰がいつまでどの口座にいくら払うか（ローン・養育費を分けて明記）
• 家の所有権・居住権の扱い（完済後の名義移転合意を含む）
• 支払いが滞った場合の措置（強制執行認諾文言）

口約束やLINEの合意だけでは、いざという時に何の力も持ちません。数万円の作成費用を惜しまないでください。

【監修者の本音コメント｜辻 祥平】

「元夫が払い続ける約束」は、時間がたつと揺らぐことがあります。離婚直後は誠実に払っていても、再婚や転職をきっかけに支払いが不安定になる、というご相談は珍しくありません。悪意があるわけではありません。生活が変われば、払うものの順番も変わってしまうのです。

それでもこの形を選ばざるを得ないなら、強制執行認諾文言つきの公正証書と、完済後の名義移転合意まで。ここをセットにしてください。口約束だけというのは、私の現場では一番危険な選択です。

離婚時の住宅ローン処理にかかる費用・コストの相場

「離婚 住宅ローン 費用」で調べる方が意外と見落としがちなのが、選択肢ごとにかかるコストがまったく違うという点です。結論から言うと、名義変更・借り換え・売却のいずれを選んでも数十万〜数百万円単位の費用が動きます。事前に相場を把握し、費用込みで判断してください。

選択肢	主な費用項目	相場の目安
名義変更（所有権移転のみ）	登録免許税・司法書士報酬	数十万円程度（物件評価額による）
借り換え	事務手数料・保証料・登記費用	借入額の2-3%＋登記費用
売却	仲介手数料・抵当権抹消・引越し費用	売却額の3%強＋数十万円
取り決めの書面化	公正証書作成費用・弁護士費用	数万円〜数十万円

名義変更（所有権移転）にかかる費用：登録免許税・司法書士報酬

財産分与を原因として家の所有権を移す場合、主にかかるのは次の2つです。

• 登録免許税：固定資産税評価額×2%。評価額2,000万円の家なら40万円です。相続（0.4%）や売買時の軽減税率と比べ、財産分与による移転は税率が高い点に注意してください。
• 司法書士報酬：5万〜10万円程度が目安で、事務所により異なります。登記は自分でもできますが、離婚がらみの登記は権利関係の整理が複雑になりやすく、専門家への依頼をおすすめします。

「離婚 家 名義変更 費用」の答えとしては、評価額2,000万円クラスでトータル45万〜55万円前後がひとつの目安です。

借り換えの諸費用相場：事務手数料・保証料・抵当権抹消/設定費用

借り換えで名義を一本化する場合、新規借入と同等の諸費用がかかります。

• 事務手数料：借入額の2.2%（定率型）が主流。3,000万円借りるなら66万円
• 保証料：金融機関により無料〜借入額の2%程度
• 抵当権の抹消・設定費用：登録免許税（設定は借入額の0.4%）＋司法書士報酬で合計15万〜20万円程度
• 印紙税・繰上返済手数料：数千円〜数万円

合計すると、借入額の2〜3%＝3,000万円なら60万〜90万円程度を見込んでおくべきです。金利が下がる借り換えなら諸費用を吸収できることもありますが、離婚目的の借り換えは「金利メリットゼロでも実行する」ケースが多く、純粋なコスト増になりがちです。

売却時の費用：仲介手数料・譲渡所得税・引越し費用

売却清算を選ぶ場合の費用は以下の通りです。

• 仲介手数料：売却額×3%＋6万円＋消費税が上限。4,000万円の売却なら約138万円
• 抵当権抹消費用：2万〜3万円程度
• 譲渡所得税：売却益が出た場合のみ課税。ただしマイホームなら「3,000万円特別控除」で非課税になるケースが多い（詳細は「離婚時に家を売却する方法（仲介・買取・任意売却）」で解説）
• 引越し費用・ハウスクリーニング等：10万〜30万円程度×世帯数分

売却の場合、費用は売却代金から差し引かれるため持ち出しが発生しにくいのが特徴です。手元資金が乏しい離婚時には、この点も判断材料になります。

公正証書の作成費用・弁護士費用の目安

• 公正証書の作成手数料：取り決める金額（目的価額）に応じて決まり、多くのケースで2万〜5万円程度。財産分与と養育費を合わせて定めても、一般的な家庭なら数万円で収まります。
• 弁護士費用：離婚協議の代理を依頼すると着手金・報酬金あわせて60万〜100万円程度が目安で、事務所により大きく異なります。協議書のチェックのみなら数万円で受ける事務所もあります。
• 行政書士による離婚協議書作成：5万〜10万円程度。

「離婚 住宅ローン 弁護士 相談」を迷う方は多いですが、初回相談は無料〜1万円程度の事務所が多数あります。特にオーバーローンや連帯保証が絡む場合、独断で進める前に一度は専門家に相談する価値があります。

各選択肢のメリット・デメリット比較

ここまでの選択肢を、メリット・デメリットで横並び比較します。「離婚 住宅ローン デメリット」を正しく理解した上で選ぶことが、後悔しない整理の第一歩です。

選択肢	メリット	デメリット	向いている人
売却して清算	関係を完全に断てる／分与が明確	住み替えの手間／オーバーローンだと困難	揉めたくない・再スタート重視の人
名義人が住み続ける	手続き最小限／生活環境を維持	代償金負担／保証解消の課題が残る	返済力があり住み続けたい名義人
非名義人が住み続ける	子の環境を守れる／初期費用ゼロ	滞納・差し押さえ・無断売却リスク	（原則おすすめしない）やむを得ない事情がある人
借り換え・名義変更	ねじれ解消／リスク遮断	審査ハードル／諸費用60万円超	安定収入があり住み続けたい非名義人

売却して清算するメリット・デメリット

メリットは何といっても「後腐れのなさ」です。家を現金化して残債を返し、余りを分ければ、元配偶者との経済的つながりを完全に断てます。滞納リスクも保証リスクもゼロ。財産分与の金額も明確で、揉める余地が最小になります。

デメリットは、双方が住み替え先を確保する手間と費用、そして「離婚 家 売る タイミング」次第では希望価格で売れない可能性があること。オーバーローンの場合は自己資金の補填か任意売却が必要で、ハードルが上がります。

名義人が住み続けるメリット・デメリット

メリットは手続きの少なさ。銀行との契約はそのままでよく、生活環境も変わりません。

デメリットは、①アンダーローンなら相手に代償金（純資産の半分）を払う資金が必要なこと、②相手が連帯保証人・連帯債務者の場合、その解消問題が残ること、③1人の収入でローンを払い続ける負担です。夫婦2人の収入前提で組んだローンを1人で背負えるか、冷静な資金計画が求められます。

非名義人が住み続けるメリット・デメリット

メリットは、子どもの学区や生活環境を変えずに済むこと、自分でローンを組めなくても住めることです。母子世帯にとって現実的な選択に見えるのは事実です。

しかしデメリットが重すぎます。「離婚後の住まいと契約のポイント（住み続ける場合の選択肢）」で述べた通り、元配偶者の滞納→差し押さえ→退去のリスク、契約違反による一括請求リスク、無断売却リスクの三重苦。しかも自分ではコントロールできない他人の返済に、自分と子どもの住まいを委ねる構図です。「離婚 家のローン 払いたくない」という元配偶者側の心理変化も、時間とともに起こりえます。

選ぶ場合は、公正証書＋完済後の名義移転合意＋定期的な返済状況の確認、という守りを固めてください。

借り換え・名義変更のメリット・デメリット

メリットは、名義と居住者のねじれを完全に解消できること。元配偶者との経済的な縁を切りつつ、住み慣れた家に住み続けられる、いわば「いいとこ取り」の選択肢です。連帯保証・連帯債務の解消手段としても有力です。

デメリットは、審査という高いハードルと、借入額の2〜3%に及ぶ諸費用。さらにアンダーローンの場合は、家の純資産の半分に相当する代償金の支払いも別途必要になります。「借り換え＋代償金」の総額を用意できるかが分かれ目です。

なお、どの選択肢が最適かは残債・査定額・収入・子どもの有無など個別の状況により異なります。最終判断の前に、不動産会社に加えて税理士・FP・弁護士への相談を推奨します。

【監修者の本音コメント｜辻 祥平】

迷われているお客様には、「売却清算が後腐れの少ない選択肢になりやすいですよ」とお伝えしています。理由はシンプルです。私が見てきたトラブルの多くが、「元配偶者との経済的なつながりが残った」ことから起きているからです。

もちろん、家への愛着やお子様の環境は重い判断材料です。ただ、これから他人になる相手の返済に自分の住まいを預ける形は、時間が経つほどリスクが大きくなります。住み続けるつもりの方も、一度は売却した場合の手残りを試算してみてください。両方を数字で並べてから決める。遠回りに見えて、それが一番の近道です。

離婚時に家を売却する方法（仲介・買取・任意売却）

売却清算を選んだ場合の実務を解説します。「離婚 住宅ローン 売却」には、大きく仲介・買取・任意売却の3ルートがあります。

方法	価格水準	売却期間の目安	信用情報への影響	向くケース
仲介	市場価格（100%基準）	3-6か月	なし	アンダーローンで時間に余裕がある
買取	市場価格の7-8割程度	数日-1か月	なし	早く・周囲に知られず売りたい
任意売却	市場価格に近い水準	3-12か月	あり（事故情報登録）	オーバーローンで補填資金がない

アンダーローンなら通常売却で残債完済＋売却益を分与

アンダーローンなら、話は通常の売却と同じです。流れは以下の通り。

1. 複数社に査定依頼し、媒介契約を結ぶ
2. 売却活動（3〜6ヶ月が標準）
3. 売買契約→決済。売却代金でローンを一括返済し、抵当権を抹消
4. 諸費用を差し引いた残りを財産分与

たとえば売却額5,000万円・残債3,500万円・諸費用180万円なら、手残り1,320万円を原則2分の1ずつ分けます。「離婚 住宅ローン 一括返済」はこの決済時に売却代金で行うのが一般的で、自己資金を事前に用意する必要はありません。

共有名義の場合は売却に両者の署名・実印が必要です。離婚協議がこじれる前に、売却方針だけでも合意しておくことをおすすめします。

オーバーローンの場合：自己資金補填 or 任意売却

「離婚 住宅ローン 残債」が売却額を上回る場合、選択肢は2つです。

• 自己資金で差額を補填して通常売却：残債3,500万円・売却額3,200万円なら、差額300万円＋諸費用を現金で用意して完済。信用情報に傷はつかず、クリーンな解決です。預貯金や親族からの援助で埋められるなら第一候補になります。
• 任意売却：補填資金がない場合、銀行の同意を得て「残債が残る状態のまま」売却する方法です（詳細は次項）。

なお「離婚のために家を売る」こと自体を銀行に止められることはありません。問題はあくまで完済できるかどうかです。

任意売却の仕組みと信用情報への影響

「離婚 住宅ローン 任意売却」の要点を整理します。

任意売却とは、ローンを完済できない状態でも、債権者（銀行等）の同意を得て抵当権を外してもらい、市場で売却する方法です。競売と比べて市場価格に近い金額で売れ、引越し時期の融通も利きやすいのがメリットです。

ただし重大な注意点があります。

• 前提として返済の延滞が必要：正常返済中の任意売却には銀行が応じないのが原則。つまり数ヶ月の滞納を経て「期限の利益喪失」となった段階で選ぶ手段です
• 信用情報に事故情報（いわゆるブラック情報）が登録される：以後5〜7年程度、新規ローンやクレジットカードの審査に大きく影響します
• 売却後も残債は残る：無担保債務として分割返済の交渉を続けることになります

「離婚 家 競売 回避」の最終手段としては有効ですが、代償も大きい。滞納が始まる前に、補填売却や買取など他の道を探るのが先決です。

仲介と買取の使い分け（離婚は「早さ」と「秘匿性」が価値になる）

通常の売却では「高く売れる仲介一択」と言いたいところですが、離婚売却は事情が違います。「早さ」と「秘匿性」がお金と同等の価値を持つからです。

• 仲介：市場価格で売れる反面、3〜6ヶ月かかり、内覧対応やポータルサイト掲載で「売りに出していること」が近所に知られます。離婚協議と並行して内覧対応する精神的負担も軽くありません。
• 買取：不動産会社が直接買い取るため、最短数日で現金化でき、広告も内覧も不要。近隣に知られず、離婚成立のスケジュールに合わせやすい。ただし価格は市場より低くなり、7〜8割程度が目安です。

「1日でも早く清算して次の人生を始めたい」のか、「時間をかけてでも手残りを増やしたい」のか。夫婦の優先順位次第で答えは変わります。両方の見積もりを取り、金額差と時間を天秤にかけて判断してください。

売却益・譲渡損失と税金の扱い（3,000万円特別控除の適用可否）

「離婚 家 売却 税金」の要点は次の通りです。

• 売却益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税が課税されます。ただしマイホーム売却なら3,000万円特別控除により、益が3,000万円以内なら実質非課税です
• 注意点①：この特例は配偶者など特別な関係者への売却には使えません。夫婦間売買で妻に売る場合は適用外です（元配偶者への売却の扱いは、税理士に確認してください）
• 注意点②：転居してから売る場合、住まなくなって3年後の12月31日までに売却しないと特例が使えなくなります。別居が先行しがちな離婚では要注意の期限です
• 売却損が出た場合は課税されず、一定要件を満たせば損益通算・繰越控除の特例が使える場合があります（令和8年度の税制改正で2年延長され、2027年12月31日までの売却が対象）。要件は税務署または税理士にご確認ください

（出典：国税庁タックスアンサー3302）（出典：国税庁タックスアンサー3302）（出典：国税庁タックスアンサー3302）税務は個別性が高いため、確定申告前に税理士への相談をおすすめします。

【監修者の本音コメント｜辻 祥平】

現役不動産屋として正直に言います。離婚売却は、急いでいる事情が伝わると、低めの金額から提示されることがある場面です。買取業者は再販時のリフォーム利益を見込んで仕入れるためです。複数社の見積もりを取ると、提示額に差が出ることがあります。

急いでいても、買取は複数社に。できれば仲介との併願で見積もりを取ってください。査定の根拠を書面で出せる会社かどうか。私はそこを見ています。

財産分与・名義移転の実務（相続・譲渡関連）

家を渡す・受け取ると決まったら、次は登記と税金の実務です。「離婚 マイホーム 財産分与」の仕上げにあたる部分ですが、ここでつまずく方が意外と多いのです。

財産分与による所有権移転登記の流れ

財産分与で家の名義を移す手続きは、次の流れで進みます。

1. 離婚成立（財産分与を原因とする登記は離婚成立後でないとできません）
2. 離婚協議書・財産分与契約書で家の帰属を明記
3. 法務局へ所有権移転登記を申請（登記原因：財産分与）
4. 必要書類：登記識別情報（権利証）、双方の印鑑証明書・住民票、離婚の記載がある戸籍謄本、固定資産評価証明書など

重要な注意点として、ローンが残っている家の名義変更には銀行の承諾が必要です。ローン契約には「所有者の変更には銀行の同意を要する」条項が入っているのが通常で、無断で名義を移すと契約違反として一括返済を求められるリスクがあります。登記の前に、借入先に相談してください。

財産分与に税金はかかる？（贈与税・不動産取得税・譲渡所得税の原則と例外）

「財産分与で家をもらったら贈与税がかかるのでは？」とよく聞かれますが、原則と例外を整理すると以下の通りです。

税目	原則	課税される例外ケース
贈与税（受け取る側）	かからない	分与額が過大な場合／税逃れ目的の離婚と認定された場合
不動産取得税（受け取る側）	清算的財産分与なら非課税が一般的	慰謝料的・扶養的な分与と判断された場合
譲渡所得税（渡す側）	家の値上がり益があれば課税されうる	―（時価で譲渡した扱いになるため）
登録免許税	評価額×2%がかかる	―

盲点は「渡す側の譲渡所得税」です。財産分与による不動産の移転は、税務上「時価で譲渡した」扱いになります。購入時より値上がりしていれば、渡した側に譲渡所得税がかかる可能性があるのです。都心マンションのように大きく値上がりした物件では無視できない金額になります。

（出典：国税庁タックスアンサー4414）（出典：国税庁タックスアンサー4414）（出典：国税庁タックスアンサー4414）なお税務は税理士の専門領域です。本記事は一般論に留めますので、具体的な課税判断は税理士に確認してください。

財産分与の請求期限（離婚後2年→2026年4月からは5年）

財産分与は、離婚成立後いつまでも請求できるわけではありません。従来の期限は離婚成立から2年でした。

そして重要な法改正があります。民法改正により、2026年4月1日から、財産分与を家庭裁判所に申し立てられる期間が離婚後2年から5年に延長されました。ただし、2026年3月31日以前に離婚した場合は、今までどおり2年です。「離婚時に取り決めをしそびれた」というケースの救済範囲が広がる改正です。

ただし、期限が延びても早期の取り決めが有利であることに変わりはありません。時間が経つほど相手との連絡が取りにくくなり、財産の把握も困難になります。家とローンの扱いは、離婚成立前に協議書・公正証書で固めておくのが基本です。

離婚時の住宅ローン整理の手続きと流れ【ステップ解説】

ここまでの内容を、実際に動く順番＝「離婚 住宅ローン 流れ」として5ステップに整理します。全体像は以下の通りです。

ステップ	やること	必要書類	所要期間の目安
STEP1	名義・契約内容・残債の確認	登記事項証明書・返済予定表・契約書	1-2週間
STEP2	複数社で査定を取る	物件資料・登記情報	1-2週間
STEP3	オーバー/アンダー判定と方針決定	STEP1・2の資料一式	協議次第（数週間〜）
STEP4	金融機関へ相談・借り換え/売却の実行	収入証明・本人確認書類等	1-6か月
STEP5	離婚協議書・公正証書の作成と登記	協議書・戸籍謄本・印鑑証明等	2週間-1か月

STEP1：名義・契約内容・残債の確認（返済予定表・登記簿の取得方法）

まず事実を紙で揃えます。

• 登記事項証明書：法務局の窓口またはオンライン（登記情報提供サービス）で誰でも取得可能。所有名義・持分・抵当権を確認します
• 返済予定表（償還予定表）：ローン契約時に銀行から交付されています。紛失していれば銀行に再発行を依頼（ネットバンキングで確認できる銀行も多い）
• 金銭消費貸借契約書：単独・ペア・連帯債務・連帯保証のどれか、居住条件の条項があるかを確認

配偶者名義のローン内容を本人の同意なく銀行に照会することはできません。関係が悪化する前に、書類の所在だけでも押さえておくのが実務上のコツです。

STEP2：家の査定を複数社で取る

次に家の現在価値を把握します。ポイントは最低3社から査定を取ること。査定額は会社の得意分野や販売戦略によって数百万円単位でブレます。1社の数字を鵜呑みにして財産分与の計算をすると、後で「その金額では売れなかった」という争いの火種になります。

• 机上査定（訪問なし・データのみ）：まず全体感を掴むのに有効
• 訪問査定：売却を本格検討する段階で実施。より精度の高い金額が出ます

なお、財産分与の協議では「査定額の平均値」や「複数査定の中央値」を基準にすると、双方が納得しやすくなります。

STEP3：オーバー/アンダーの判定と方針決定

残債と査定額が揃ったら、いよいよ判定です。

• アンダーローン → 売却清算・住み続け・借り換え、すべての選択肢が視野に。純資産の分与額を試算して協議
• オーバーローン → 補填資金の有無を確認。補填可能なら売却清算、不可能なら「住み続けて返済継続」か「任意売却」の比較検討へ

この段階で夫婦の意見が対立したら、早めに弁護士や不動産の専門家を交えることをおすすめします。感情がこじれてからの協議は、時間もお金も余計にかかります。

STEP4：金融機関への相談・借り換え/売却の実行

方針が決まったら、銀行への相談と実行フェーズです。

• 借り換えの場合：住み続けたい側が金融機関に申込み→審査→実行。審査から実行まで1〜2ヶ月が目安
• 売却の場合：媒介契約→売却活動→売買契約→決済・完済。仲介なら3〜6ヶ月、買取なら最短数週間
• 任意売却の場合：債権者との交渉を含め3ヶ月〜1年程度

住み続ける場合も名義や保証の変更が絡むなら、銀行への相談は必須です。「銀行に言わずに済ませたい」という気持ちは理解できますが、無断の変更は一括請求リスクに直結します。

STEP5：離婚協議書・公正証書の作成と登記手続き

最後に、決めたことを法的な形にします。

1. 離婚協議書の作成：家の帰属、ローンの負担者、代償金・養育費の金額と支払方法を明記
2. 公正証書化：金銭の支払いが絡むなら強制執行認諾文言つきで作成（「離婚後の住まいと契約のポイント（住み続ける場合の選択肢）」参照）
3. 離婚届の提出
4. 所有権移転登記：財産分与を原因とする登記は離婚成立後に実行
5. 保険・住所変更等の付随手続き：団体信用生命保険の確認、火災保険の名義変更なども忘れずに

ここまで完了して、はじめて「離婚と住宅ローンの整理が終わった」と言えます。

【監修者の本音コメント｜辻 祥平】

順序の話です。「方針合意と売却活動は離婚成立前、決済と分与は成立後」。私の経験では、これが一番揉めにくい進め方です。離婚が成立してから売却の話し合いを始めると、相手と連絡が取りにくくなり、売却が長引くことがあります。

「早く籍を抜きたい」。そのお気持ちはよく分かります。ただ、家の方針が白紙のまま離婚してしまうと、後の紛争の種になります。離婚届の前に、STEP1〜3の事実確認と方針合意までは済ませておいてください。税務面は税理士への確認も忘れずに。

離婚と住宅ローンのトラブル例

理屈は理解しても、「実際どんなトラブルが起きるのか」がイメージできないと危機感は持てないもの。ここでは、よくあるパターンを、組み直した例として紹介します（特定の方のお話ではありません）。あなたの状況と重なる部分がないか、確認しながら読んでください。

事例1：元夫の滞納で家が差し押さえられ、住んでいた妻子が退去

離婚時に「養育費代わりに夫がローンを払い続け、妻子はそのまま家に住む」と口約束で合意し、最初の数年は順調だったものの、元夫の再婚や転職を機に振込が途絶える、というご相談は珍しくありません。

Aさんが異変に気づいたのは、自宅に届いた競売開始決定通知でした。滞納は既に半年以上。銀行は保証会社に代位弁済させ、債権回収会社が競売を申し立てていたのです。

非名義人は、家の名義人でも債務者でもないため、銀行との交渉の席にも着けません。口約束だけで、公正証書も名義移転の合意もなかったことが、致命傷になりがちです。

このパターンの怖さは、滞納の事実が非名義人には届かないこと。督促状はすべて名義人（元夫）宛てに送られるため、気づいた時には手遅れになりがちなのです。

事例2：連帯保証を外さず離婚→数年後に一括請求が届いた

結婚時に夫のローンの連帯保証人になり、離婚時の協議書に「住宅ローンは夫が単独で責任を持つ」と明記したので安心していた、というご相談があります。

ところが離婚から数年後、元夫の事業が傾いて滞納し、期限の利益を喪失すると、保証会社から連帯保証人あてに残債の一括請求通知が届くことがあります。

「協議書に夫が払うと書いてある」と反論しても通用しません。離婚協議書は夫婦間の約束にすぎず、銀行・保証会社を拘束しないからです。連帯保証人への請求は、法的には問題なく行われます。

連帯保証人にできるのは、元夫への求償（立て替えた分の請求）が中心です。資力を失った元夫から回収できる見込みが薄いと、自身の生活の立て直しまで考える事態になりかねません。「連帯保証は離婚では外れない」——この一点を離婚時に処理しなかった代償です。

事例3：夫が妻に無断で家を売却しようとした（共有名義でないケースの盲点）

夫単独名義の家に、離婚協議中も子どもと住み続けていると、ある日、アポなしで不動産会社の営業担当が訪ねてきて「ご主人から売却のご依頼を受けまして、室内を拝見したい」と言う、というご相談があります。

夫が別居先から、妻に一言もなく売却活動を始めていた、という形です。単独名義の家は、名義人が単独で売却できるのが法律上の原則で、同居していない配偶者の同意は、売買契約そのものには不要です。

この場合は、弁護士に依頼し、財産分与の対象財産であることを主張して処分禁止の仮処分を申し立てる、という対応があります。ただし、早く気づいて動けた場合の話です。決済まで進んでいれば、買主から明け渡しを求められる立場になる可能性があります。

離婚協議中に相手名義の家に住んでいる方は、登記の変動を定期的に確認する、弁護士を通じて処分しない旨の合意を取るなどの防衛策を検討してください。

事例4：養育費と住宅ローン支払いの相殺をめぐる争い

「夫がローンを払い続ける代わりに、養育費は払わない」という合意で離婚する、という形があります。離婚と住宅ローンの養育費の相殺の、典型パターンです。

数年後、夫の返済が苦しくなって家を売却したいと言い出し、妻が「それなら養育費を払って」と請求すると、夫は「ローン負担で養育費は清算済みのはず」と反論する。合意書に「養育費の代わりにローンを負担する」としか書かれておらず、売却後の扱いが白紙だったため、調停に発展することがあります。

養育費とローン負担の相殺合意そのものは可能です。しかし、①ローン負担額と養育費相当額の対応関係、②家を売却・完済した後の養育費の扱い、③滞納時の措置、まで書き込んでおかないと、事情変更のたびに争いが再燃します。曖昧な一文の合意が、数年越しの紛争の種になった事例です。

契約違反による一括返済請求のリスク

実務の傾向からも、押さえるべきリスクが見えてきます。

住宅ローン契約の多くには「債務者本人が居住すること」「所有権移転には債権者の承諾を要すること」が定められており、これに違反した場合、銀行は期限の利益を喪失させて残債の一括返済を請求できる建て付けになっています。実際の運用では、返済が続いている限り銀行が直ちに一括請求するケースは多くありません。しかし、滞納・借り換え相談・住所変更などをきっかけに離婚と無断居住が発覚し、契約違反を指摘された事例は存在します。

また、財産分与に関する裁判実務では、オーバーローンの不動産は分与対象の純資産としてゼロ評価とされる扱いが定着しています。「家に住む権利」と「ローンを払う義務」を裁判所が銀行に代わって書き換えてくれることはない、という現実も押さえておくべきです。

紛争化しそうな場合は、早い段階で弁護士に相談することを強くおすすめします。

【監修者の本音コメント｜辻 祥平】

記事の例は、決して珍しい話ではありません。決済の当日に代金の配分で揉めて、取引が止まる、という話もあります。共通するのは一つ。「言った・言わない」を書面にしていなかったことです。

逆に、公正証書と分与割合を先に固めておけば、内覧から引き渡しまで淡々と進みやすくなります。感情がこじれる前に、取り決めを文書にする。対立の芽が見えたら、その時点で弁護士に相談する。早く動いた方ほど、傷が浅く済んでいます。

いまは家の処分を決めない方がいいケース

離婚の話し合いの途中で、「早く家を片づけたい」と思う気持ちは自然です。ただ、次のような場合は、いまは売る・住み続けるを決めない方がいいと考えています。

1つ目は、名義・ローン・査定額の3点をまだ確かめていないとき。ペアローンか連帯債務か、共有の持分はいくつか、残債は査定額を上回るのか。これが分からないまま方針を決めると、あとで前提が崩れます。

2つ目は、相手と家の扱いを書面にしないまま、片方だけが先に動こうとしているとき。共有名義の家は、売却に両方の合意が必要です。口約束のまま片方だけが売り出すと、話し合い自体がこじれます。弁護士や調停など、第三者を入れた方がいい場面です。

3つ目は、お子さんの学区や転校の時期が決まっていないとき。引っ越しの時期は、進級に合わせた方が負担が少ないことがあります。時期が決まってから、売る時期を逆算します。

4つ目は、売っても残債が残る見込み（オーバーローン）のとき。補填できる貯金があるか、どちらがどう負担するかを先に決めないと、売却そのものが進みません。残る金額と負担のしかたを、書面で決める話し合いが先です。いずれの場合も、査定だけ先に取って数字を知っておく、という使い方は問題ありません。

投資用の部屋を持っている場合は、それも財産分与の対象になります。自宅と同じ表に、残債と査定額を並べてから話し合ってください。

よくあるご相談の例：ペアローンの家をどうするか話し合っている40歳前後

ユーザーの疑問にお答え！Q&A集

最後に、お客様から実際によく受ける質問に、まとめてお答えします。

離婚と住宅ローンまとめ

離婚 住宅ローンの問題は、「感情」ではなく「事実と手順」で解くのが基本です。最後に、やるべきことをチェックリストで総括します。

• □ 名義確認：登記事項証明書で所有名義・持分・抵当権を確認した
• □ 残債確認：返済予定表で残債額と契約形態（単独/ペア/連帯債務/連帯保証）を確認した
• □ 査定取得：複数社（最低3社）から査定を取り、家の現在価値を把握した
• □ オーバー/アンダー判定：残債と査定額を比較し、取れる選択肢を絞り込んだ
• □ 連帯保証の扱い決定：保証・連帯債務の解消方法（借り換え/売却/代替保証人）を決めた
• □ 公正証書作成：金銭の取り決めを強制執行認諾文言つきの公正証書にした
• □ 専門家相談：不動産会社・弁護士・税理士など、必要な専門家に相談した

離婚しても銀行との契約は変わらない。連帯保証は外れない。口約束は破綻する——この3つを忘れずに、離婚成立前から動き始めてください。なお、最適な選択は残債・収入・お子様の状況など個別の事情により異なります。

離婚に伴う住まいの整理は、相手方に知られずに進めたい事情があることも多いので、査定の段階から、相談の内容を外に出さない相手を選んでください。

自分でできる次の一歩

• 登記事項証明書を取り、名義と持分、抵当権の内容を確かめる
• 金銭消費貸借契約書と返済予定表で、ペアローン・連帯債務・連帯保証のどれかと、残債を確かめる
• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」で、同じマンションや近くの成約価格を調べる
• 住み続けたい側の年収で借り換えが通りそうか、銀行の窓口などで見込みを聞く
• お子さんの進級など、引っ越しの時期に関わる予定を書き出す

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出典

• e-Gov法令検索「民法（第768条：財産分与）」 https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
• 国税庁「タックスアンサー3302 マイホームを売ったときの特例」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
• 国税庁「タックスアンサー4414 離婚して財産をもらったとき」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4414.htm
• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」 https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
• 法務局「不動産登記・登録免許税」 https://houmukyoku.moj.go.jp/
• 法務省「民法等の一部を改正する法律（令和6年法律第33号）」 https://www.moj.go.jp/

この記事は一般的な情報をまとめたものです。実際の判断は、個別の状況により異なります。税金・ローン・契約については、最終的に税理士・金融機関・弁護士などの専門家にご確認ください。制度や数字は2026年10月時点のものです。